Vastgoedbeleggingen voor jongeren: jouw gids om je carrière in de vastgoedwereld te starten in je twintiger jaren.

Investeren in vastgoed is een gegarandeerde manier om aanzienlijk vermogen op te bouwen, en zoals bij elke investering geldt: hoe eerder je begint, hoe groter het potentiële rendement. Ik bezit zelf 11 huurwoningen die na aftrek van alle kosten zo'n $5000 per maand aan netto cashflow genereren. Maar als ik terug in de tijd kon gaan, zou ik veel eerder in vastgoed zijn gaan investeren (ik kocht mijn eerste huurwoning toen ik 31 was).

In dit artikel behandel ik de basisprincipes van het worden van een vastgoedinvesteerder en alles wat je moet weten voordat je je eerste vastgoedinvestering doet.

Is beleggen in vastgoed een goede investering?

Langetermijninvesteringen in vastgoed zijn aantrekkelijk omdat ze zowel kapitaalgroei als cashflow uit huurinkomsten bieden. Hoewel de vastgoedprijzen in de Verenigde Staten al decennialang gestaag stijgen, hangt uw succes als vastgoedinvesteerder af van het vinden van goede deals en het verstandig beheren van uw risico's en uitgaven.

Een groot aantal influencers en reality-tv-programma's laten zien dat jonge vastgoedinvesteerders moeiteloos fenomenaal succes behalen. En als je niet een beetje sceptisch bent, zou je zomaar kunnen geloven dat miljoenen verdienen met vastgoed net zo eenvoudig is als het kopen van een pand dat gerenoveerd moet worden en een paar bezoekjes aan de bouwmarkt.

De waarheid is dat slimme vastgoedinvesteringen een kunst op zich zijn. Het vereist een aanzienlijke investering in zelfstudie en het vinden van de perfecte deal. Eén enkele slechte vastgoedinvestering kan je honderdduizenden euro's kosten en mogelijk je kredietscore ruïneren.

Bent u klaar om in vastgoed te investeren?

Voordat je een succesvolle vastgoedinvesteerder kunt worden, moeten je andere financiën op orde zijn. Als je kampt met creditcardschulden of nog geen noodfonds hebt opgebouwd voor een paar maanden aan uitgaven, pak die zaken dan eerst aan.

Een goede kredietscore is doorgaans een vereiste voor het kopen van een woning als u van plan bent een hypotheek af te sluiten. Ervan uitgaande dat u over het benodigde kapitaal voor een aanbetaling beschikt, kan het verkrijgen van een hypotheek de grootste hindernis vormen bij de aankoop van uw eerste huurwoning. Het is daarom de moeite waard om uw kredietscore in de gaten te houden.

Denk tot slot na over hoe vastgoed past in uw algehele beleggingsstrategie . Persoonlijk zou ik niet in vastgoed beleggen voordat ik optimaal gebruik heb gemaakt van fiscaal voordelige pensioenrekeningen, zoals een IRA en, indien beschikbaar via mijn werkgever, een 401(k).

طرق الاستثمار العقاري

Er zijn verschillende manieren om in vastgoed te investeren, elk met zijn eigen voor- en nadelen. Beginners kunnen een praktische handleiding raadplegen over hoe ze met een beperkt budget winst kunnen maken.

Directe vastgoedinvestering

Wanneer de meeste mensen aan vastgoedinvesteringen denken, stellen ze zich waarschijnlijk de aankoop van een beleggingspand voor. Bij directe vastgoedinvesteringen koopt de investeerder een gebouw en wordt hij of zij eigenaar en verhuurder.

Als eigenaar en verhuurder moet de investeerder betalen voor het onderhoud van het gebouw en de onroerendgoedbelasting, maar ontvangt hij huur van de huurders. Als de investeerder meer huur ontvangt dan hij betaalt (inclusief eventuele hypotheeklasten), genereert de investering een positieve cashflow die als inkomen voor de investeerder kan worden beschouwd. Zelfs als de investering geen positieve cashflow oplevert, kan de investeerder nog steeds winst maken als hij het gebouw later voor een hogere prijs verkoopt.

Directe vastgoedinvesteringen zijn de meest winstgevende manier om in onroerend goed te investeren, maar ze vereisen een aanzienlijke inzet. Beleggers moeten hun geld en persoonlijke krediet riskeren en continu werken om ervoor te zorgen dat hun panden verhuurd en onderhouden worden.

Huizen opknappen en doorverkopen

Bij het opknappen en doorverkopen van vastgoed koopt een investeerder een pand in slechte staat voor een lage prijs, voert reparaties en verbeteringen uit en verkoopt het vervolgens snel met winst. Investeerders in deze sector kunnen tienduizenden of zelfs honderdduizenden dollars verdienen (of verliezen) per transactie, waardoor het een investering met een hoog risico en een hoge opbrengst is.

Tenzij je over uitstekende onderhandelingsvaardigheden en kennis van de bouw beschikt, kun je het opknappen en doorverkopen van vastgoed beter overlaten aan professionals (in tegenstelling tot wat je misschien op tv-programma's ziet!).

Vastgoedbeleggingsfondsen (REITs)

Een vastgoedbeleggingsfonds, ofwel REIT, is een beleggingsfonds dat namens zijn beleggers onroerend goed koopt. Er zijn duizenden beursgenoteerde REIT's waarin u kunt beleggen op de aandelenmarkt, net als in elk ander aandeel of fonds. Daarnaast zijn er ook particuliere REIT's waarin u kunt beleggen via online vastgoedplatformen.

REITs zijn een aantrekkelijke manier om een ​​aandelen- en obligatieportefeuille te diversifiëren met vastgoed of om passief in vastgoed te beleggen. REITs kunnen een veel grotere diversificatie bieden dan het zelf opbouwen van een portefeuille met huurwoningen. Dit verlaagt het risico, maar kan ook het potentiële rendement beperken. Bovendien heeft u geen zeggenschap over welke panden de REIT koopt.

Crowdfunding in de vastgoedsector

Online vastgoedplatforms zoals Fundrise en Ark7 maken het mogelijk om al vanaf een paar duizend dollar in vastgoed te investeren. Deze platforms maken gebruik van 'crowdfunding' voor vastgoedinvesteringen, waarbij kleine bedragen van tientallen investeerders worden samengebracht om panden te kopen.

In tegenstelling tot beleggen in vastgoedbeleggingsfondsen (REITs), kunt u zelf kiezen in welke projecten u wilt investeren.

Wanneer je investeert in vastgoedcrowdfunding, ontvang je een deel van de cashflows en eventuele waardestijgingen bij de verkoop van het pand. Je geld blijft echter vastgelegd gedurende de looptijd van de investering. Je rendement zal lager zijn dan wanneer je zelf een pand zou kopen, omdat het platform een ​​percentage van de investeringsopbrengst inhoudt. Het is ook niet per se minder risicovol; als het pand aanzienlijk onderhoud nodig heeft of langdurig leegstaat, kan er kapitaalvraag ontstaan ​​waardoor investeerders op korte termijn extra geld moeten bijstorten.

Hoe investeer je als beginner in vastgoed?

Als u geïnteresseerd bent in vastgoedbeleggingen, maar niet over voldoende kapitaal, krediet of de wens beschikt om zelf een pand te kopen, dan is beleggen in vastgoedbeleggingsfondsen (REITs) of crowdfunding een uitstekende manier om de wereld van vastgoedbeleggingen te betreden zonder een groot risico te nemen. Dit type belegging is een uitstekende optie om te beginnen met een klein bedrag. Voor de rest van dit artikel gaan we er echter van uit dat u geïnteresseerd bent in directe vastgoedbeleggingen.

Inzicht in de kasstroom

Sommige mensen investeren in onroerend goed met als doel waardevermeerdering (waardestijging), maar slimme investeerders investeren voor cashflow.

Cashflow is het geld dat u maandelijks verdient met uw verhuurwoningen na aftrek van alle kosten. Het grote voordeel van cashflow is dat het in de loop der tijd groeit zonder dat dit ten koste gaat van uw oorspronkelijke investering. Het is vergelijkbaar met aandelen met een zeer hoog dividendrendement, waardoor u zich geen zorgen hoeft te maken over een waardestijging van het aandeel om een ​​uitstekend rendement te behalen.

Uw cashflow zal in de loop der tijd ook toenemen, omdat de huren stijgen met de inflatie, terwijl uw hypotheeklasten stabiel blijven. Uiteindelijk betaalt u uw lening af en zal uw cashflow aanzienlijk verbeteren.

Met mijn huurwoningen behaal ik een rendement van 20% op mijn investering. Dat is niet altijd even makkelijk, maar wel haalbaar, afhankelijk van de locatie en het bedrag dat je investeert. Dit rendement is exclusief de fiscale voordelen van huurwoningen, de afschrijving van je initiële investering en mogelijke waardestijging. Al deze factoren verhogen je rendement op investering (ROI). Hier is een interessant artikel over hoe je je cashflow correct kunt berekenen.

Inzicht in de benodigde cashflow om een ​​vastgoedinvestering rendabel te maken, is de eerste stap. U dient de vastgoedprijzen in uw regio te onderzoeken, uw hypotheeklasten en onroerendgoedbelasting te bepalen en vervolgens de huurmarkt en uw verwachte inkomsten te beoordelen.

Veel investeerders hanteren de '2%-regel', een algemeen principe dat stelt dat de maandelijkse huurinkomsten gelijk aan of hoger moeten zijn dan 2% van de aankoopprijs van het pand. Als u bijvoorbeeld een pand koopt voor $200,000, moet u minimaal $4,000 per maand aan huurinkomsten genereren. Het is duidelijk dat het naleven van deze regel niet altijd even gemakkelijk is.

Hoe gaat u uw vastgoedaankopen financieren?

Er wordt vaak gezegd dat "cash king is", en dat geldt zeker voor de vastgoedmarkt. Als je het geluk hebt een woning contant te kunnen kopen, vermijd je de complexe bureaucratische procedures van een hypotheek, kun je de deal sneller afronden en genereer je sneller een positieve cashflow omdat er geen rentebetalingen zijn.

Als u een hypotheek nodig heeft, houd er dan rekening mee dat de meeste banken van de investeerder een aanbetaling van minimaal 20% eisen voor het pand dat bestemd is voor verhuur.

Dit bedrag is aanzienlijk voor de meeste mensen, vooral gezien het feit dat de woning mogelijk reparaties nodig heeft, er afsluitingskosten zijn en een reservefonds voor noodgevallen nodig is. U heeft wellicht gemakkelijk 30% of meer van de aankoopprijs in contanten nodig om comfortabel een huurwoning te kunnen bezitten.

Als je een woning koopt om er zelf in te wonen, kun je bepaalde leningen afsluiten (zoals USDA- en VA-leningen) waarvoor geen aanbetaling vereist is, of je kunt een huis kopen met een aanbetaling van slechts 5%. Hoewel je de woning die je als bewoner en eigenaar koopt niet direct kunt verhuren, kan dat wel na een bepaalde periode (meestal een jaar). Zo zijn veel mensen die ik ken op jonge leeftijd begonnen met investeren in vastgoed: ze kochten een eengezinswoning of appartement, woonden er een jaar of twee in, verhuurden het vervolgens en kochten een tweede huis om er zelf in te wonen.

Een andere optie is om een ​​duplexwoning of een pand met meerdere wooneenheden te kopen, zelf in één unit te wonen en de andere te verhuren. Je kunt ook een pand met één tot vier wooneenheden kopen en in één ervan wonen, waardoor je zowel bewoner als eigenaar bent. Na 12 maanden in die unit te hebben gewoond, kun je het hele gebouw verhuren en het proces herhalen.

Als je jonger bent, is het veel gemakkelijker om een ​​huis te kopen dat je wilt verhuren. Maar als je een gezin hebt, wordt het veel lastiger om je partner en kinderen ervan te overtuigen dat je elk jaar moet verhuizen naar een huis dat misschien niet aan hun eisen voldoet.

Een goede huurwoning vinden

Het vinden van huurwoningen die een aantrekkelijk rendement opleveren is niet eenvoudig, en mijn ervaring is daarop geen uitzondering. Veel investeerders behalen hogere rendementen dan ik, maar zij hebben aanzienlijk veel tijd en moeite geïnvesteerd in het begrijpen van hun markt, het onderzoeken van panden en het zich verdiepen in de specifieke kenmerken van huurwoningen. Naarmate je ouder wordt, heb je minder vrije tijd door toenemende werk- en gezinsverplichtingen en het nastreven van nieuwe hobby's. Het leren over vastgoed, de markt en hoe je er winst mee kunt maken, wordt met de leeftijd steeds lastiger (tenzij je met pensioen gaat). Daarom is het essentieel om in je twintiger jaren een realistisch financieel plan te ontwikkelen, zodat je effectief kunt investeren.

Ik renoveer en verkoop ook jaarlijks zo'n 10 tot 15 huizen, waardoor ik een expert ben in het sluiten van uitstekende vastgoeddeals. Ik koop de meeste van mijn panden via het Multiple Listing System (MLS), zelfs met stijgende prijzen en hevige concurrentie.

Hier volgen een paar tips om geweldige aanbiedingen te vinden:

• Als makelaar kan ik uitstekende deals sluiten en snel handelen. Ik zeg niet dat alle investeerders makelaar moeten zijn, maar het is zeker een pluspunt!
• Als u geen makelaar bent, neem dan ruim de tijd om een ​​uitstekende makelaar te vinden die snel voor u werkt en goede deals voor u sluit.
• Neem de tijd om prijzen en huurtarieven in uw markt te onderzoeken om te bepalen wat een goede deal is.
• Vertrouw niet uitsluitend op een makelaar om goede deals voor je te vinden. Veel makelaars zijn geen investeerders en weten misschien niet wat je zoekt. In plaats daarvan, Wees financieel gedisciplineerd. Bij uw onderzoek naar en beoordeling van aanbiedingen.
• Word lid van een vastgoedbeleggingsclub in uw regio om andere beleggers te ontmoeten en te leren wat zij kopen en hoe ze dat doen.

Inzicht in de risico's

Het staat buiten kijf dat het bezitten van huurwoningen aanzienlijke risico's en inspanningen met zich meebrengt. De grootste fout die ik beleggers zie maken, is kopen met het doel waardevermeerdering te realiseren, terwijl ze tegelijkertijd een negatieve cashflow hebben.

Het is fantastisch dat mijn vastgoed in waarde stijgt, maar ik hecht nog meer waarde aan cashflow. Cashflow zorgt ervoor dat ik geld overhoud waarmee ik meer vastgoed kan kopen, elders kan investeren of leuke dingen kan doen. Als je een negatieve cashflow hebt, is de kans groot dat er iets misgaat.

Het probleem met een negatieve cashflow is dat de meeste investeerders de hoeveelheid geld die ze aan hun huurwoningen moeten besteden, onderschatten. Er is ook geen garantie dat de marktwaarde van uw woning zal stijgen, of wanneer die stijging zal plaatsvinden. Na verloop van tijd zullen woningen waarschijnlijk in waarde stijgen, maar ze kunnen ook eerder in waarde dalen. Hoe lang kunt u elke maand de huur blijven betalen? Uiteindelijk raken mensen zonder geld en worden ze gedwongen te verkopen, soms voor minder dan ze ervoor betaald hebben. Het is daarom cruciaal om te begrijpen hoe u uw grootste investering in uw leven op de juiste manier kunt financieren . Als u een positieve cashflow heeft, hoeft u niet te verkopen en wilt u dat ook niet, omdat het geld in uw zak brengt.

Een ander aspect dat vaak over het hoofd wordt gezien, is onderhoud. U zou elke maand een budget moeten reserveren voor onderhoudskosten. Ik schat dat 10% tot 20% van mijn maandelijkse huurinkomsten naar onderhoud gaat, afhankelijk van de leeftijd en de staat van het pand. Als u onderhoud niet in uw budget opneemt, genereert u mogelijk geen inkomsten uit uw verhuur. Om u te helpen deze kosten te beheren, kunt u de 50/30/20-regel gebruiken , die een effectief kader biedt voor het plannen van uw uitgaven.

Voor mijn huurwoningen bedragen mijn maandelijkse hypotheeklasten tussen de $400 en $600, inclusief belastingen en verzekeringen. Mijn maandelijkse huurinkomsten variëren van $1,100 tot $1,500. Na aftrek van mogelijke onderhoudskosten en leegstandsperioden, bedraagt ​​mijn netto kasstroom ongeveer $500 per maand.

Het beheren van huurwoningen vergt ook tijd en moeite. Je moet huurders vinden, een huurcontract opstellen, inkomsten en uitgaven nauwkeurig registreren en ervoor zorgen dat iedereen op tijd betaalt. Je kunt ook een vastgoedbeheerder inhuren om al deze taken voor je uit te voeren voor ongeveer 8% tot 10% van de maandelijkse huur, maar houd hier wel rekening mee in je budget.

Conclusie

Verhuur van vastgoed kan een geweldige investering zijn waarmee u eerder met pensioen kunt gaan. Maar het is geen manier om snel rijk te worden en het is niet eenvoudig om te realiseren. Investeren in vastgoed vereist tijd, flexibiliteit en ambitie om succesvol te zijn. Hoe eerder u begint, hoe gemakkelijker het zal zijn en hoe beter u er later voor staat. Begin dus nu met het opstellen van uw financieel plan.