Bij vastgoedvermogensbeheer is succes vaak gekoppeld aan perfecte uitvoering en stabiele verwachtingen. Maar nadat ik portefeuilles met winkelvastgoed ter waarde van meer dan 15 miljard dollar in Europa en de Verenigde Staten had beheerd, heb ik geleerd dat echte waarde niet voortkomt uit perfectie. Het komt veeleer voort uit flexibiliteit en aanpassingsvermogen, twee kwaliteiten die nodig zijn om Onroerendgoedwaarde De lange termijn.
Perfectie is constant. Flexibiliteit evolueert
Commercieel vastgoed voor de detailhandel is van nature dynamisch. Consumentengewoonten veranderen. Grote huurdersbedrijven zijn in ontwikkeling. Digitale transformatie is een constante geworden. In deze context kwam ik erachter dat de best presterende portefeuilles niet die zijn die een strikt plan volgen. Ze zijn juist zo ontworpen dat ze flexibel en aanpasbaar zijn.
Traditionele maatstaven zoals langlopende huurcontracten of continue bezetting kunnen een vals gevoel van stabiliteit geven. Wat er werkelijk toe doet, is of het vastgoed zich snel, intelligent en winstgevend kan aanpassen aan veranderingen. *Met andere woorden: het vermogen om zich aan te passen aan veranderende markttrends en veranderende consumentenbehoeften is de sleutel tot succes op de lange termijn.*
Het herdefiniëren van de troeven van de detailhandel
De afgelopen tien jaar heb ik mij gericht op het herpositioneren van retailactiva en het veiligstellen van hun toekomst. Dit omvat het verhogen van de waarde door transformatie naar gemengd gebruik, waarbij het bruto verhuurbare oppervlak (GLA) dat aan detailhandel wordt toegewezen wordt verminderd wanneer het niet meer aan de vraag voldoet en er woon-, kantoor- of hotelcomponenten worden toegevoegd die het ecosysteem activeren.
In een aantal gevallen heeft dit betekend dat parkeerplaatsen op het oppervlak hergebruikt werden door parkeergarages met meerdere verdiepingen te bouwen. Wat is het resultaat? Hetzelfde aantal parkeerplaatsen, maar met nieuw land beschikbaar voor ontwikkeling met gemengd gebruik. Deze maatregelen hebben niet alleen geleid tot een verbetering van de financiële situatie van het bedrijf, maar hebben er ook toe bijgedragen dat onderbenutte winkelcentra zijn getransformeerd tot actieve bestemmingen die 18 uur per dag open zijn.
Flexibele portefeuilles omarmen dit soort aanpasbaarheid. Het gaat er niet om elke vierkante meter te behouden. Het gaat erom om elk onderdeel van de site zo optimaal en optimaal mogelijk te benutten.
Retailstrategieën na COVID: eerst partnerschappen
Het COVID-tijdperk heeft de manier waarop we met huurders omgaan veranderd. Terwijl het model vóór de pandemie grotendeels op transactiegebaseerde leasing was gebaseerd, vereist de realiteit na de pandemie een meer op samenwerking gerichte en strategische aanpak.
Tegenwoordig wordt succes bereikt door nauw samen te werken met retailmerken om inzicht te krijgen in hun doelen, klantgedrag en veranderende behoeften. Dat betekent dat we de juiste ruimte op de juiste locatie moeten vinden en dat we hen moeten ondersteunen bij het uitrollen van baanbrekende concepten die hun merkvisie weerspiegelen. Hiervoor is een diepgaand begrip nodig van Klantreis in de detailhandel .
Door de aanzienlijke toename van nieuwe winkelontwikkelingen in de afgelopen vijf jaar is de concurrentie om zowel voetgangers als sterke huurders toegenomen. Verhuurders kunnen niet langer alleen maar ruimte aanbieden; ze moeten huurders ook de juiste basis bieden om te floreren. De beste resultaten komen voort uit sterke relaties die zijn opgebouwd op Wederzijds vertrouwen in de detailhandel .
Kleiner is misschien wel slimmer.
Het verkleinen van de fysieke ruimte betekent niet per definitie dat de waarde ervan afneemt. Sterker nog, doordacht downsizen kan tot betere resultaten leiden. Als je creëert wat ik 'retail-spanning' noem - een gecoördineerde mix van huurders, minder leegstand en een sterker gevoel van plaats - kun je de interesse van de consument vergroten. Dit resulteert vaak in een hogere huur per vierkante meter, betere prestaties van huurders en stabiliteit op de lange termijn.
Dit geldt vooral in hoogwaardige commerciële omgevingen, waar ervaring, locatie en promotie een grotere rol spelen dan ruimte. Waarde gaat over het optimaal benutten van elke vierkante meter.
Lessen geleerd uit meer dan $ 15 miljard aan grensoverschrijdende beleggingservaring
Hier zijn drie feiten die mijn aanpak van het beheer van winkelvastgoed door de jaren heen hebben gevormd:
• De flexibiliteit van kapitaaluitgaven is groter dan het volume van de kapitaaluitgaven. Mijn ervaring leert dat beleggingsportefeuilles die snel en accuraat reageren op veranderende marktdynamieken, beter presteren dan portefeuilles die afhankelijk zijn van grote, maar ongefocuste investeringen. Dit concept is essentieel om een maximaal rendement op uw investering te behalen beheer van onroerend goed.
• Ontworpen met flexibiliteit in gedachten. De succesvolste winkelvastgoedobjecten zijn niet statisch. Het is juist zo ontworpen dat het mee-evolueert met de mensen die het gebruiken. Bij het ontwerp moet de nadruk liggen op de aanpasbaarheid aan de voortdurend veranderende behoeften van de consument. Dat is zowel een uitdaging als een kans.
• Leiderschap gaat over herhaling en voortdurende verbetering. Veerkrachtige leiders nemen beslissingen met overtuiging, maar blijven openstaan voor feedback en nieuwe gegevens. Deze mentaliteit stimuleert het creëren van waarde. Effectief leiderschap in dit vakgebied vereist het vermogen om zich aan te passen aan snelle marktveranderingen en om weloverwogen beslissingen te nemen op basis van gegevens en analyses.
Een nieuwe definitie van vastgoedwaarde
De toekomst van winkelvastgoed wordt niet alleen bepaald door het bruto verhuurbare oppervlak (BVO). Het zal veeleer afhangen van het vermogen om zich aan te passen, gebruiksmogelijkheden te integreren, veranderende samenlevingen te bedienen en sterke prestaties te leveren, zelfs in tijden van onzekerheid. *Let op: Met de term “bruto verhuurbare oppervlakte” (GLA) wordt de totale verhuurbare oppervlakte van een commercieel pand bedoeld, een traditionele maatstaf voor de waarde van een pand.*
Ik heb dit met eigen ogen gezien, in grote winkelcentra in hoofdsteden tot stedelijke mobilisatielocaties met complexe rechten. Wat is de gemene deler? Flexibele strategieën presteren consequent beter dan perfecte plannen.
Waarde ontstaat uit activa die veerkrachtig en operationeel gezond zijn en deel uitmaken van iets dat groter is dan zijzelf. Het komt van leiders die bereid zijn de ruimte opnieuw vorm te geven en niet alleen te onderhouden. Deze aanpak is in lijn met de beste praktijken op het gebied van modern vastgoedvermogensbeheer.
Perfectie kan comfortabel zijn. Maar in de huidige markt is het eerder zo dat doorzettingsvermogen leidt tot blijvend succes. Veerkracht en flexibiliteit zijn essentieel om het rendement op uw investering (ROI) in onroerend goed te maximaliseren.
De informatie die hier wordt verstrekt, is geen beleggings-, belasting- of financieel advies. Voor advies over uw specifieke situatie dient u een erkende professional te raadplegen.
